Scegliere la cedolare secca è ancora più facile grazie alle istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate. La circolare 26/E di oggi, infatti, scioglie i dubbi sulla nuova modalità di tassazione delle locazioni di immobili a uso abitativo, concentrandosi in particolare sui destinatari e sulla scelta del regime, sulle modalità di pagamento e su quali sanzioni attendersi se non si rispettano le regole.
Chi può optare per la cedolare secca – Pollice in su per i contratti con durata inferiore ai 30 giorni, per gli immobili con più proprietari, ognuno dei quali può scegliere autonomamente la cedolare senza condizionare gli altri, e per l’esercizio dell’opzione anche in relazione a una o più porzioni dello stesso immobile da parte di un unico proprietario. In quest’ultima ipotesi, che riguarda ad esempio la locazione di stanze a studenti universitari, la circolare chiarisce che una volta scelta la cedolare per una porzione (stanza) questa va applicata a tutte le altre locate contemporaneamente.
Non possono, invece, accedere al regime della cedolare secca le società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali. Sono escluse, inoltre, le locazioni, anche se a uso abitativo, effettuate nell’esercizio dell’attività d’impresa o di arti e professioni, gli immobili locati all’estero e quelli subaffittati.
Quando bisogna scegliere – L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata quando si registra il contratto di locazione ossia entro trenta giorni dalla stipula. Stessa tempistica anche in caso di proroga e nel caso in cui si voglia optare alla scadenza di una delle annualità del contratto in corso.
Siria e modello 69 – Per registrare un nuovo contratto di locazione ed esercitare contemporaneamente l’opzione per la cedolare, l’Agenzia delle Entrate ha messo a disposizione, online su www.agenziaentrate.gov.it, il programma Siria, che può essere utilizzato se i locatori non sono più di 3, i conduttori non sono più di 3, se si tratta di una sola unità abitativa con non più di 3 pertinenze e gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita. Per optare in tutti gli altri casi, tra cui la proroga, la cessione, la risoluzione, bisogna presentare il modello 69 all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La cedolare blocca gli aggiornamenti del canone – Il locatore che opta per la cedolare non può richiedere agli inquilini variazioni del canone che derivano dalla applicazione di indici di aggiornamento. Il conduttore viene avvisato con raccomandata che deve essere recapitata al destinatario prima della scelta del regime agevolato. La raccomandata non può essere consegnata a mano.
Cosa succede se non si registra il contratto – Chi registra il contratto tardivamente deve corrispondere le relative sanzioni, ma non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro per il periodo di durata dell’opzione.
Inoltre, in caso di contratti non registrati entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione, nonché in caso di contratti registrati per un importo inferiore a quello effettivo e di comodati fittizi, l’articolo 3 del decreto sul federalismo municipale ha introdotto una specifica disciplina, secondo la quale:
– la durata del contratto viene fissata in quattro anni, a decorrere dalla data di registrazione (volontaria o d’ufficio);
– il contratto è rinnovabile come un normale 4+4;
– il canone annuo di locazione è pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici Istat.
Se il contratto viene registrato tardivamente, l’imposta di registro è dovuta sulla base del canone stabilito dalle parti fino all’annualità in corso alla data di registrazione del contratto. Dopo la registrazione, l’imposta di registro viene calcolata sul canone come definito dalla nuova disciplina.
Versamenti acconto della cedolare
L’acconto Irpef 2011 ridotto dall’effetto cedolare
Per il primo anno di applicazione del nuovo regime, l’acconto Irpef è pari al 99% dell’Irpef relativa al 2010 che può essere “ripulita” dalla parte di reddito fondiario 2010 riferita agli immobili abitativi per i quali, nel 2011, il contribuente si avvale della cedolare secca per l’intero periodo di imposta. Se, invece, nel 2011 il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta, questa situazione dovrà essere riportata come un “calco” nel periodo d’imposta precedente. A titolo di esempio se nel 2011 per determinati immobili abitativi il contribuente si avvale della cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta (ad esempio per i mesi da settembre a dicembre 2011) non si dovrà considerare il reddito fondiario prodotto dagli stessi immobili nella corrispondente parte del periodo di imposta 2010 (nell’esempio nei mesi da settembre a dicembre 2010).
