La cedolare secca è un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione ad uso abitativo degli immobili e delle relative pertinenze. Esso è stato introdotto con il decreto legislativo n.23 del 14 marzo 2011, pubblicato sulla gazzetta ufficiale il 23 marzo 2011 ed entrato in vigore il 7 aprile.
I soggetti che possono usufruire di questo nuovo sistema sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate (categoria catastale A escluso A10) , che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni, pertanto sono escluse le società di capitali, di persone e gli enti commerciali e non ma anche gli imprenditori o lavoratori autonomi che locano l’immobile ad un dipendente a prescindere dall’uso abitativo o meno.
La scelta per il sistema di cedolare secca esclude:
– l’applicazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
– dell’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione del 2 % del canone pattuito;
– dell’imposta di bollo dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni foglio.
L’imposta per la cedolare secca è determinata con l’applicazione di un’aliquota ordinaria del 21% e ridotta al 19% per i contratti a canone concordato. Per il periodo di durata dell’opzione, inoltre, è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se è prevista nel contratto di locazione. A tal fine, il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.
L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso. Sono esclusi dall’applicazione della norma anche i contratti di locazione di immobili accatastati come abitativi, ma locati per uso ufficio o promiscuo e per gli immobili situati all’estero. L’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca nel termine di 30 giorni.
Nel momento in cui l’opzione non si è esercitata in sede di registrazione del contratto è possibile accedere al regime per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità escludendo l’applicazione dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso.
Per i dettagli sui diversi casi che si possono verificare ci si può collegare al sito dell’Agenzia delle entrate e consultare la circolare n.26 che chiarisce eventuali dubbi su questo nuovo sistema di tassazione semplificato e del tutto facoltativo.
di Flavia Del Duca
