L’acquisto della prima casa, soprattutto per una giovane coppia alle prime armi con questo settore, nasconde sempre molte insidie. Una di queste è il vincolo di 5 anni imposto dall’agevolazione proprio per la prima abitazione. Il rischio, in questo caso, è del secondo compratore, ovvero colui che acquista l’immobile da un soggetto che ha già beneficiato per lo stesso complesso edilizio, dell’agevolazione ma che ha deciso comunque di venderla prima di 5 anni. Secondo quanto stabilisce la norma, infatti, per usufruire del benefici fiscali (riduzione di imposta di registro dal 7% al 3% e delle imposte ipotecarie e catastali ad un costo fisso di 168% anzicchè con aliquota all’1% o al 2%) è importante che si rispettino alcuni vincoli: l’immobile deve essere non di lusso, collocato nel Comune dove il proprietario ha residenza da almeno 18 mesi, sia l’unico a cui si applicano i benefici e non sia venduto prima di 5 anni. Quest’ultimo requisito è particolarmente importante perchè, nel caso in cui non fosse rispettato e il venditore non avesse pagato le imposte e le sanzioni scaturite a seguito, appunto, della vendita anticipata, lo Stato potrà rivalersi sul nuovo proprietario. Un dettaglio di non poco conto se si considera che la legge non permette nemmeno di rifarsi sul vecchio proprietario. Questo perchè, secondo la legge, lo Stato può esercitare il suo diritto di privilegio: può recuperare coattivamente le somme che gli spettano, in quanto creditore, sottoponendo il bene in questione ad escussione. Pratica che può, il più delle volte, può ricadere sull’ultimo nuovo proprietario. La sezione della Direzione regionale delle Entrate della Toscana, nella nota n. 911-6090/2013 ha infatti spiegato che tale privilegio dello Stato scatta a partire dalla data in cui viene registrato l’atto di agevolazione. Atto di agevolazione che può essere fatto passare anche ad una nuova prima casa purchè il venditore abbia provveduto ad acquistala entro un anno a partire dalla data di sottoscrizione dell’atto di vendita della precedente prima abitazione. Questo gioco di date è importate proprio per stabilire su chi lo Stato dovrà esercitare il proprio privilegio.
C.M.
